Quando utilizamos os termos loteamento e desmembramento de imóvel, estamos falando sobre o parcelamento do solo urbano. Portanto, a gleba/imóvel que será fracionado deverá estar no perímetro urbano ou zona de expansão urbana do município onde se situa o bem, ainda que no registro imobiliário o imóvel esteja identificado como rural.
Mas, você pode me perguntar, “Como lotear ou desmembrar um terreno?”
O loteamento e o desmembramento são regidos pela Lei Federal de Parcelamento do Solo número 6.766 de 19 de dezembro de 1979, é nesta lei que você encontrará as principais características de cada modalidade de divisão, bem como as condições para execução dos procedimentos.
Podemos extrair do artigo 2º, §1º e §2º da lei de parcelamento mencionada acima, os seguintes conceitos:
LOTEAMENTO
“Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
DESMEMBRAMENTO
“Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”.
Diante disso, a principal diferença entre às duas modalidades de parcelamento do solo é a abertura, prolongamento, modificação ou ampliação das vias de circulação. Quando isso ocorre, o procedimento a ser utilizado será o loteamento. Já na situação em que inexiste a necessidade de realizar essas obras de infraestrutura e, ocorrendo o aproveitamento dos equipamentos urbanos e logradouros públicos, utiliza-se a modalidade de desmembramento.
De modo a auxiliar a compreensão das definições apresentadas, necessária se faz a explicação do significado de gleba e lotes mencionada no artigo e parágrafos da Lei 6.766/79.
A gleba é caracterizada por toda a extensão de terra (imóvel) que não foi objeto de parcelamento do solo urbano (loteamento e desmembramento de terreno), bem como inexiste infraestrutura básica no local.
Já o lote é identificado como a área de terra que atende as dimensões e parâmetros da lei municipal. Além de possuir toda a infraestrutura necessária básica, que pode ser caracterizada como acesso à energia elétrica, escoamento de águas pluviais, água potável, esgoto sanitário e vias de circulação.
Como já mencionado, a principal lei que rege o parcelamento do solo é a Lei 6.766/79, porém existe uma vasta legislação que se deve verificar a fim de que sejam realizados os procedimentos da maneira correta, entre elas estão as leis de parcelamento do solo municipais, pois cada município terá o seu regramento específico; o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001), que irá identificar as diretrizes gerais da política urbana; e as leis e instruções normativas dos órgãos ambientais, que podem ser Estaduais ou Municipais, dependendo de cada município.
Desta forma, são normativas de carácter: administrativo, ambiental, penal, urbanístico. Todas elas são importantes para o sucesso do parcelamento do solo.
Dependendo do tamanho do empreendimento e, devido ao procedimento ser complexo, na maioria das vezes demandará uma análise minuciosa das leis, bem como a intermediação de diversos profissionais, como: engenheiros, advogados, contadores, arquitetos, entre outros. Portanto, torna-se necessário e prudente contratar uma boa equipe que poderá proporcionar maior segurança, agilidade e eficiência em todas as fases do procedimento.
Além disso, é muito comum nesses empreendimentos serem realizadas parcerias entre o proprietário da terra e o investidor que ficará responsável por todas as obras de infraestrutura no local. Essa constituição de parceria pode ser feita de várias formas, sendo que as mais comuns são através de permuta, contrato de parceria, constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE), Sociedade em Conta de Participação (SPC) e consórcio.
O que ocorre é que cada modalidade de parceria tem diferenças entre regimes tributários, formas de administração e restituição de valores ou lotes. Isso tudo deverá ser analisado em cada caso, de modo a identificar a melhor forma de estruturação de parceria, onde será possível proporcionar maiores benefícios tributários e segurança jurídica na atuação do empreendimento.
De todo o modo, para aqueles cujo intuito é empreender com o loteamento e desmembramento, é essencial que seja seguida as seguintes fases:
1 – Regularização da Parceria
Está fase geralmente é intermediada pelos cantadores e advogados especialistas de confiança dos clientes, onde eles identificarão a melhor estratégia que será adotada em todo o procedimento, com o intuito de evitar burocracias e definir caminhos em que gerem menores tributações.
2 – Regularização dos Imóveis
Necessário que os imóveis estejam regularizados para poder dar início ao procedimento de loteamento ou desmembramento, ou seja, as medidas e confrontações constantes na matrícula imobiliária devem estar efetivamente como identificadas lá no físico, as partes que são proprietárias devem figurar como titulares nas matrículas imobiliárias, todos os atos de cadastro, sejam eles do imóvel ou das partes, devem estar registrados e averbados juntamente no Registro de Imóveis.
Há casos ainda, que é necessário extinguir o condomínio, para que fiquem na matrícula apenas aqueles que tem interesse no parcelamento do solo.
Diante disso, obrigatoriamente terá que ser regularizada toda e qualquer irregularidade que possa encontrar com relação ao imóvel e seus proprietários na matrícula do imobiliária.
3 – Viabilidades
Nesta etapa o objetivo é visualizar oportunidades e identificar ameaças na gleba que será parcelada. Geralmente é composta por viabilidade legal, viabilidade ambiental, viabilidade técnica, viabilidade financeira e viabilidade mercadológica.
4 – Licenças e Aprovações
Antes de iniciar qualquer obra de infraestrutura no local é preciso obter todas as licenças ambientais necessárias para sua execução, bem como as aprovações da Prefeitura do Município.
5 – Registro do empreendimento
Para que o projeto de parcelamento do solo tenha validade jurídica, bem como seja possível comercializar os lotes, é necessário que a documentação seja levada à apreciação do Oficial do Registro de Imóveis competente. É no cartório que será conferida toda a documentação e verificação se o projeto foi realizado conforme o que as legislações determinam. Após o registro, serão abertas novas matrículas com as atuais descrições dos imóveis.
O êxito de um projeto de ocupação imobiliária urbana depende essencialmente de um bom planejamento e de uma gestão jurídica atenta e integrada.
