O processo até a efetiva aquisição de um imóvel envolve diversos passos, e eles devem ser cumpridos para que o objetivo final seja satisfatoriamente realizado. Eu, geralmente, costumo elencar esse caminho conforme as 5 fases descritas a seguir:
1. Identificação da necessidade e idealização do projeto: é quando se verifica a necessidade ou o desejo de adquirir a casa própria ou quando a pessoa tem o interesse na compra do imóvel para investimento. A partir disso, é necessário verificar qual imóvel pretende-se adquirir e quais são as características mínimas desejadas, podendo ser identificados mediante a resposta de algumas perguntas, como: comprar casa ou apartamento? Qual a metragem necessária? Devo comprar um imóvel novo ou usado? Preciso fazer a compra mediante financiamento imobiliário? Quantos cômodos seria o ideal?
E por aí vai! Diversas perguntas para conseguir dar sequência às próximas fases até a aquisição do imóvel.
2. Estabelecer o orçamento: Estabelecer o orçamento para aquisição do imóvel é essencial para o planejamento e identificação dos possíveis negócios. Além disso, agindo de forma planejada, você conseguirá verificar a necessidade e possibilidade de realização de financiamento para a compra do imóvel. Caso a intenção seja utilizar o financiamento imobiliário, deve-se levar em consideração o orçamento atual e ter uma previsibilidade das finanças no futuro.
3. Busca pelo imóvel: hoje com a internet fica muito mais fácil localizarmos o imóvel que desejamos, mas apesar de existirem diversos portais para encontrar o que buscamos, eu considero essencial o auxílio de um corretor de imóveis, pois este terá a experiência necessária para encontrar e filtrar os melhores negócios diante das especificações requeridas.
4. Análise prévia do negócio: essa é uma das fases mais delicadas da negociação, pois nela que serão verificadas as pendências e possíveis irregularidades. Neste momento serão analisados todos os documentos para a compra do imóvel, de modo a conferir segurança jurídica ao negócio que será realizado.
5. Identificar as despesas: aqui muitas pessoas costumam falhar, pois acreditam que as despesas com a compra de imóvel restringem-se apenas ao valor estipulado pelo vendedor do bem. É sobre os principais custos extras que quero te explicar e alertar, visto que são valores que deverão ser obrigatoriamente custeados para realizar a efetiva transmissão da propriedade, conforme descrevo a seguir:
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (ITBI)
Sempre que ocorrer a transmissão da propriedade de imóvel, por ato oneroso (venda/cessão), haverá a necessidade do recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI), cabendo ao adquirente o seu pagamento.
Esse imposto é de competência municipal, conforme dispõe o artigo 156, inciso II da Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Portanto, as partes deverão dirigir-se ao município onde está localizado o imóvel objeto do negócio, a fim de realizarem a emissão do imposto devido. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, que é definido pelo município.
IMPOSTOS RELATIVOS AOS IMÓVEIS (IPTU E ITR)
Geralmente esses valores são custeados pelo vendedor, uma vez que ele entrega o imóvel livre de ônus, contudo, as partes poderão decidir de forma diversa, se assim acordarem.
O imposto que incide sobre os imóveis localizados na zona urbana do município, definidos através de lei municipal, é o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), o qual deverá ser pago diretamente ao município onde está situado o bem.
Cada município definirá a alíquota de cobrança, devendo ser calculada com base no valor venal do imóvel (incluindo terreno e construção).
Já para os imóveis rurais, será cobrado o Imposto Territorial Rural (ITR), de competência da União Federal. A base de cálculo do imposto é o valor fundiário do bem e o seu recolhimento deverá ser feito pelo proprietário do imóvel anualmente, para que seja possível emitir uma certidão negativa de ITR, que será utilizada na lavratura da escritura pública.
Para sua incidência deve-se considerar a destinação do bem. Portanto, para ser rural, basta o imóvel ter a finalidade econômica de exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial, independente da sua localização.
Diante disso, poderá ter um imóvel localizado no perímetro urbano, mas que é considerado como imóvel rural, pois possui a destinação diversa do urbano.
EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO
Você pode me perguntar: mas o que é emolumentos de cartório? Bom, esse valor refere-se as custas relativas à lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como dos valores para o registro imobiliário.
Como você já deve saber, SÓ É DONO QUEM REGISTRA! Portanto, além da realização da escritura pública, será necessário proceder o registro dela no Ofício de Registro de Imóveis, de modo a ocorrer a efetiva transferência da propriedade.
Para saber exatamente quais são esses valores, basta verificar as tabelas nos sites dos tribunais de cada Estado, tendo em vista que são eles os responsáveis por fixar os custos de cada ato que será praticado.
ASSESSORIA JURÍDICA
O ideal é que a assessoria jurídica seja realizada por um profissional especializado em direito imobiliário, pois será a pessoa competente para verificar os possíveis problemas existentes na matrícula e a regularidade do vendedor.
Apesar de ser um item que não é obrigatório, será essencial para proporcionar segurança jurídica no negócio.
Diante de todo o exposto, caso você esteja querendo adquirir um imóvel, recomendo fazer todos os cálculos necessários para identificar os custos, de modo a não ter uma surpresa lá na frente.
Além disso, não corra o risco de realizar uma compra por meio de contrato de gaveta, a fim de evitar as despesas da transmissão da propriedade, pois isso poderá gerar diversos riscos no negócio, podendo, inclusive, perder o bem adquirido.
