Hoje para a efetiva transferência da propriedade de um imóvel é necessário que seja elaborado um título (documento de transmissão) e, posteriormente, encaminhá-lo ao cartório de registro de imóveis para registrá-lo. Esse título poderá ser realizado por meio de escritura pública, contrato particular ou título judicial, dependendo do caso.
Portanto, o título será somente o instrumento hábil para realizar a transmissão do imóvel, porém, a propriedade somente será transmitida para o adquirente, quando o documento for levado ao Ofício de Registro de Imóveis, o qual adequará a matrícula imobiliária, conforme consta o caput do artigo 1.245 do Código Civil transcrito abaixo:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O título formalizado poderá versar sobre direitos de um ou mais imóveis, é caso de quando o comprador adquire vários terrenos, ou quando no inventário, o quinhão que coube aos herdeiros é composto de diversos imóveis. Assim sendo, um único documento de transferência pode ter como objeto mais de um bem.
Independentemente de ser apenas um título sobre diversos imóveis, existe a possibilidade de a parte interessada solicitar ao cartório que registre o direito apenas nos imóveis que tiver interesse.
Para melhorar a compreensão darei um exemplo prático e, muito comum no dia a dia da atuação imobiliária, conforme segue:
Exemplo:
João é um homem simples, da roça. Sempre trabalhou na terra de seus pais, tirando o seu sustento e de sua família da pequena propriedade rural.
Ocorre que os pais de João acabaram falecendo, deixando para ele e seu irmão três imóveis rurais, que até o momento não foram devidamente regularizados.
Diante da grande dificuldade financeira, João e seu irmão resolvem ir ao banco fazer um financiamento para realizar a próxima safra, porém são surpreendidos pelo fato de que somente conseguirão pegar o empréstimo se a matrícula do imóvel estiver regularizada.
Com a informação recebida, ambos procuram um advogado para realizar o inventário e partilha dos imóveis que seus pais haviam deixado.
Em conversa com o advogado, ficaram sabendo que o inventário poderá ser realizado por meio de escritura pública, visto que tanto João quanto seu irmão já são maiores e capazes.
Além das despesas com os honorários do advogado, imposto, custas para realização da escritura, terão ainda que pagar os emolumentos do cartório para registrar o título e, finalmente, transmitir a propriedade dos bens para os seus nomes.
Tendo em vista que a necessidade principal que deu origem a busca pela regularização dos imóveis é a realização do financiamento bancário, bem como pelo fato de que o banco exige a garantia por meio de apenas um imóvel, o advogado instruiu as partes, no sentido de que no momento do registro, eles poderão requerer ao cartório que seja realizada a transferência da propriedade apenas do imóvel que será utilizado no instrumento de garantia, e os dois outros poderão ser regularizados posteriormente.
Portanto, conforme mencionado no exemplo acima, mesmo a escritura pública versando sobre mais de um imóvel, o registro poderá ser realizado em apenas um deles. Isso pode ocorrer devido a um princípio registral que é denominado de “Princípio da Cindibilidade”, apesar do nome complicado, ele serve para facilitar a vida do usuário do serviço registral.
Esse princípio é muito útil quando a parte não tem dinheiro suficiente para custear o registro de todos os imóveis no mesmo momento. Apesar da maioria das pessoas terem ciência que haverá gastos extras para a transferência da propriedade, a grande maioria não se prepara ou organiza para efetivamente custear os altos valores devidos e necessários para a regularização dos imóveis.
Na aquisição de um imóvel devemos levar em consideração que além do valor de entrada, será de obrigação das partes custear impostos e emolumentos de cartório, por exemplo. Portanto, caso não seja de seu interesse possuir imóveis irregulares, é necessário se programar para não ter surpresas indesejadas.
Para saber um pouco mais sobre quais valores são esses, sugiro que leia o conteúdo que criei sobre esse assunto “Quais são os custos para realizar uma compra de imóvel” (colocar o link do conteúdo que ainda não foi postado).
A cindibilidade do título também poderá ser requerida quando o cartório realiza muitas exigências relativas a apenas um imóvel, sendo que nos demais existe a possibilidade de registro. Desta forma, para regularizar os imóveis que tiveram a qualificação positiva, apresenta-se o requerimento de registro para aqueles que não possuem óbice e deixa-se para momento oportuno o cumprimento das exigências com relação ao bem que apresentou a irregularidade.
O requerimento de registro apenas em um ou alguns imóveis poderá ser utilizado em todo o título que verse sobre direitos independentes. Portanto, não caberá apenas no inventário, como é o exemplo que expus, mais também em compra e venda de imóveis, doação, cancelamento de qualquer gravame, entre outros.
Mas você pode me perguntar: Como devo fazer para que o cartório registre apenas o imóvel que desejo?
Na prática você deverá apresentar o título normalmente e juntamente com ele será necessário entregar um requerimento expresso (por escrito), onde constará a solicitação do registro do título específico apenas nos imóveis identificados. Esse requerimento deverá ser firmado pelo interessado no registro imobiliário.
Contudo, devo alertar que apesar da facilidade de registrar apenas os imóveis de que mais se necessita, os demais bens permanecerão na irregularidade. Portanto, sempre instruo meus clientes a utilizarem essa possibilidade quando realmente for necessária, visto que o que confere segurança jurídica são os imóveis devidamente regularizados.
Cabe ressaltar que a regra é o registro integral do título, cabendo o princípio da cindibilidade apenas como uma exceção.
Além disso, levando em consideração que a prioridade no registro será conferida apenas para aqueles que protocolarem o título primeiramente no registro de imóveis, aquele que não protocolar o título por completo, poderá perder a propriedade devido à falta de regularização no momento adequado.
Isso pode ocorrer quando outra pessoa protocola um título referente ao imóvel que tenha sido deixado para regularizar depois e, devido a sua prenotação no livro de protocolo no cartório ser anterior a sua, terá a prioridade no registro, mesmo o seu documento tendo data de elaboração anterior ao título protocolado.
